「敷金なし」の物件に入居したから退去費用はかかりません。そう思い込んでいたのに、退去時に数万円〜十数万円の請求書が届いて戸惑う人は少なくありません。
敷金なしと退去費用ゼロはイコールではありません。敷金は退去時の原状回復費用に充当するための「預かり金」にすぎず、敷金を預けていない物件であっても、原状回復費用やハウスクリーニング費用が発生すれば退去時に全額を実費で支払うことになります。
むしろ、敷金なし物件のほうが退去時の一括負担が大きくなるリスクを抱えています。「敷金なし=お得」とは限らない仕組みを、法的な根拠とあわせて確認しておきましょう。
敷金の法的な位置づけ
敷金の定義は民法で明確に定められています。2020年4月施行の改正民法622条の2では、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。
つまり敷金は、賃料の未払いや退去時の原状回復費用を担保するための保証金です。退去時に原状回復費用を差し引いた残額は、貸主が借主に返還する義務があります。
敷金が10万円で退去費用が6万円なら、4万円が手元に戻ります。一方、敷金なし物件ではこの「クッション」がないため、退去費用6万円をまるごと持ち出しで支払う必要があります。
敷金なし物件で退去費用が発生する理由
原状回復義務は敷金の有無と無関係
借主の原状回復義務は民法621条で定められており、この義務は敷金を預けているかどうかとは無関係に発生します。借主の故意・過失、善管注意義務違反によって生じた損耗は、敷金の有無にかかわらず借主が費用を負担しなければなりません。
国交省ガイドラインが定める負担区分（通常損耗は貸主負担、故意・過失による損耗は借主負担）も、敷金なし物件にそのまま適用されます。
敷金なし物件が存在する理由
貸主側から見ると、敷金なし物件は空室を埋めるための集客手段です。初期費用を抑えたい入居者のニーズに合わせることで、入居率を上げやすくなります。特に築年数が古い物件、駅から遠い物件、供給過多のエリアでは「敷金なし」をアピールポイントにする物件が増えています。
貸主としては敷金で担保できない分のリスクがあるため、それを補うために短期解約違約金やハウスクリーニング特約を契約条件に盛り込むケースが目立ちます。
退去費用の相場
敷金なし物件であっても、退去費用の内訳と相場は敷金あり物件と同じです。原状回復工事の費用は物件の広さと損耗の程度で決まるのであり、敷金の有無では変わりません。
間取り別の目安
| 間取り | 退去費用の相場 |
|---|---|
| ワンルーム・1K | 2万〜3.5万円 |
| 1DK・1LDK | 3万〜6万円 |
| 2LDK・3DK | 6万〜9万円 |
| 3LDK以上 | 9万〜11万円 |
この相場は通常の使用をしていた場合の目安です。タバコやペットによる損耗がある場合は大きく上振れします。入居期間が長い場合は経年劣化控除が適用されるため、相場より安くなることもあります。
各部位の費用相場は原状回復の費用相場ガイドで詳しく解説しています。
敷金あり物件との比較
退去費用の金額自体は、敷金あり物件と同額です。違うのは支払いの方法だけです。
| 敷金あり | 敷金なし | |
|---|---|---|
| 退去費用の金額 | 同じ | 同じ |
| 支払い方法 | 敷金から差し引き。不足分のみ追加支払い | 全額を退去時に一括支払い |
| 退去時の手出し | 敷金でカバーされるため少ない | 全額が持ち出し |
| 入居時の初期費用 | 敷金分が必要 | 敷金分が不要 |
「敷金なしだから退去費用が高い」のではなく、「敷金で相殺できない分だけ退去時の手出しが大きい」のが正確な理解です。入居時の初期費用と退去時の負担はトレードオフの関係にあります。
契約書の特約を確認する
敷金なし物件で退去費用のトラブルを防ぐには、入居前（できれば契約締結前）に特約条項を確認しておくことが欠かせません。
ハウスクリーニング特約
敷金なし物件の多くには、「ハウスクリーニング費用は借主負担」とする特約が付いています。通常であればハウスクリーニングは貸主負担ですが、特約がある場合は借主の負担になります。
ただし、ハウスクリーニング特約が有効とみなされるためには3つの条件を満たす必要があります。
1つめは、費用の金額が具体的に明示されていること。「ハウスクリーニング費用は退去時に精算する」という記載だけで金額が不明な特約は、裁判で無効とされた判例があります（東京地裁平成21年9月18日判決など）。
2つめは、借主がその内容を理解し合意していること。重要事項説明の際に口頭で説明を受け、内容を了承したうえで契約書に署名していることが必要です。
3つめは、金額が相場の範囲内であること。ワンルームで8万円、1LDKで12万円といった明らかに相場を超える金額は、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に該当する可能性があります。
ハウスクリーニング特約の有効性についてはハウスクリーニング特約の判断基準で詳しく解説しています。費用相場は退去時のハウスクリーニング費用ガイドを参照してください。
短期解約違約金
敷金なし物件でよく見られるのが「1年以内の解約は違約金として家賃1ヶ月分」のような短期解約違約金の条項です。貸主としては初期費用を免除した分を早期退去で回収する狙いがあります。
短期解約違約金は退去費用（原状回復費用）とは性質が異なる費用です。退去費用の見積書に違約金が混在していることがあるため、内訳を確認して別々に整理してください。
退居時精算金・クリーニング費の前払い
一部の物件では、敷金の代わりに「退居時精算金」「クリーニング費」などの名目で、入居時に一定額を前払いさせるケースがあります。これは実質的に敷金と同じ性質の金銭ですが、「敷金ではない」という建前で返還義務を回避しようとするものです。
こうした前払い金についても、2020年改正民法622条の2の定義に照らして敷金に該当する場合は、返還義務が生じる可能性があります。契約書の文言をよく確認してください。
契約時に確認すべきチェックリスト
契約書を読み返し、以下の項目を確認してください。
- ハウスクリーニング費用の金額が具体的に明記されているか
- クロス張替えや原状回復に関する特約の有無と内容
- 短期解約違約金の条件（対象期間と金額）
- 退去時精算金やクリーニング費の前払いの有無
- 退去費用の請求・精算のタイミングと方法
不明な点があれば、退去を決める前に管理会社に確認しておくとトラブルを防げます。
退去費用を抑えるためにできること
入居時に部屋の状態を写真で記録する
入居直後に壁・床・水まわり・設備の状態を写真に撮っておくと、退去時に「入居前からあった傷」を証明する証拠になります。スマートフォンで日付入りの写真を撮影し、クラウドストレージなどに保存しておいてください。
この記録がなくても退去費用の交渉は可能ですが、記録があるのとないのとでは説得力に大きな差が出ます。
日常の換気と清掃を習慣にする
退去費用で多いのは、カビや油汚れの除去費用です。浴室やキッチンの換気扇を日常的に回し、水まわりの清掃を習慣にしておくだけで、退去時の追加費用を減らせます。
結露がひどい物件では、結露を放置するとカビの原因になり、善管注意義務違反を問われることがあります。窓の結露はこまめに拭き取ってください。
退去前にできる範囲で清掃する
退去前に掃除機がけ、拭き掃除、水まわりの掃除を自分で行っておくと、「清掃を怠った」ことを理由とする追加費用の請求を防げます。
ただし、ハウスクリーニング特約で金額が確定している場合、自分で清掃しても特約分の費用は免除されません。特約分とそれ以外を分けて考えてください。
高額請求された場合の対処法
敷金なし物件で想定外の高額請求を受けた場合、国土交通省のガイドラインに基づいて請求内容を1項目ずつ確認してください。
通常損耗（日焼けによるクロスの変色、家具の設置跡など）は貸主負担です。借主の過失による損耗であっても、入居年数に応じた経年劣化控除が適用されます。これらが正しく反映されているかどうかが、請求の妥当性を判断する基準になります。
不当な項目を発見した場合は、ガイドラインの該当箇所を示して管理会社に具体的に指摘してください。確認すべき5つのポイントは退去費用が高いと感じたときの対処法で整理しています。
交渉で解決しない場合の手順は段階があります。まずは管理会社との直接交渉、それでもだめなら内容証明郵便の送付（書き方は敷金返還請求書テンプレートを参照）、それでも解決しなければ少額訴訟（60万円以下の場合）や消費生活センター（188）への相談という流れです。
退去費用の支払いそのものが難しい場合は退去費用が払えないときの対処法を参照してください。
出典: 民法621条（賃借人の原状回復義務）、民法622条の2（敷金）、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）
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出典・参考文献
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省 ガイドライン本文PDF: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 民法(e-Gov 第621条 賃借人の原状回復義務): https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 国土交通省 別表第2(経過年数による負担割合の参考図): https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
- 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/2100.htm
- 消費者契約法(e-Gov 第10条 消費者の利益を一方的に害する条項の無効): https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061
- 国民生活センター 賃貸住宅退去時のトラブル相談事例(2021年7月公表): https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210701_1.html
- 国民生活センター 全国の消費生活センター一覧(消費者ホットライン188案内): https://www.kokusen.go.jp/map/
- 法テラス(日本司法支援センター): https://www.houterasu.or.jp/
- 消費者庁「もっと知りたい契約のキホン」: https://www.no-trouble.caa.go.jp/