賃貸物件を退去するとき、多くの人が気になるのが原状回復の費用です。「思ったより高い」「何にいくらかかっているか分からない」という声は少なくありません。
この記事では、間取り別の費用相場、部位ごとの単価の目安、入居年数によって負担がどう変わるかを具体的な金額とともに解説します。退去から精算までの流れ、特約の注意点、トラブル時の相談先まで、退去費用に関わる情報を網羅的にまとめています。
原状回復とは何か — 基本的な考え方
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に、借主の故意・過失によって生じた損傷を修復することです。ここで重要なのは、「入居時の状態に完全に戻す」という意味ではないこと。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（1998年策定、2004年・2011年改訂）では、原状回復を次のように定義しています。
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
つまり、普通に住んでいて自然に生じた傷みや汚れ（通常損耗・経年劣化）は借主が負担する必要はありません。壁の日焼け、画鋲やピンの穴、家具を置いていた跡、テレビ・冷蔵庫の背面の黒ずみなどは、いずれも通常損耗にあたります。
負担の対象になるのは、借主の行為に起因するものに限られます。タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、掃除を怠ったことによるカビの発生、釘やネジによる壁の大きな穴などが該当します。
出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）
退去から精算までの流れ
原状回復の費用がどのように決まるのか、退去時の流れを把握しておきましょう。
1. 退去の連絡
契約書に定められた期日までに管理会社へ退去の意思を伝えます。一般的には退去の1か月前までの通知が必要です。
2. 退去立会い
退去日に管理会社の担当者（または委託された業者）が物件を訪問し、室内の状態を確認します。壁、床、水回り、設備の状態をチェックし、修繕が必要な箇所を記録します。
立会い時のポイントとして、指摘された損傷箇所が本当に自分の過失によるものかどうかを確認してください。入居時に撮影した写真があれば、入居前からあった傷かどうかの判断材料になります。
3. 見積もりの提示
立会い後、管理会社から原状回復の見積もりが届きます。通常は退去から1-2週間程度です。この見積もりの内容が適正かどうかを確認することが、退去費用の適正化における最も重要なステップです。
4. 敷金との精算
入居時に敷金を預けている場合、原状回復費用は敷金から差し引かれます。費用が敷金の範囲内であれば差額が返金され、敷金を超える場合は追加請求が発生します。敷金ゼロの物件では、原状回復費用の全額が退去後の請求になります。精算書の具体的な作り方は敷金精算書の作成ガイドで解説しています。
精算は退去から1か月前後が目安です。ただし、賃貸借契約や地域の慣行によって異なります。
間取り別の費用相場
原状回復の費用は、物件の広さ（間取り）によって大きく変わります。以下は、借主負担分の一般的な相場です。ハウスクリーニング代を含めた金額の目安になります。
| 間取り | 費用相場（借主負担分） | 内訳の傾向 |
|---|---|---|
| ワンルーム/1K | 2万〜5万円 | ハウスクリーニングが大半。壁紙の汚れがあれば追加 |
| 1LDK/2DK | 3万〜8万円 | ハウスクリーニング+部分的なクロス補修が多い |
| 2LDK/3DK | 5万〜12万円 | クロス張替え、フローリング補修が加わるケースが増える |
| 3LDK/4DK | 8万〜20万円 | 居室数が多い分、部位ごとの補修が積み上がる |
この金額はあくまで「借主が負担すべき範囲」の目安です。管理会社や業者から提示される見積もりには、本来は貸主負担であるべき通常損耗の修繕費が含まれているケースもあるため、明細の確認が重要です。
敷金ゼロ物件やペット可物件では、退去時の実費精算となるため、上記より高くなる傾向があります。また、東京23区をはじめとする大都市圏では人件費や材料費が高いため、地方と比べて1-2割程度高くなることもあります。
部位別の費用内訳
原状回復の費用は、修繕が必要な部位ごとに積み上がります。ここでは、代表的な修繕項目と単価の目安を紹介します。各部位の詳しい単価データは部位別単価DBでも確認できます。
クロス（壁紙）張替え
賃貸物件の原状回復で最も頻度の高い修繕項目です。
| 項目 | 単価の目安 | 6畳の場合 |
|---|---|---|
| 量産品クロス（スタンダード） | 800〜1,200円/m2 | 3万〜5万円 |
| 1000番台クロス（ハイグレード） | 1,200〜1,800円/m2 | 5万〜8万円 |
| 部分補修（1面のみ） | 上記の1/4程度 | 1万〜2万円 |
クロスの耐用年数は国交省ガイドラインで6年と定められています。入居6年を超えている場合、クロスの残存価値はほぼゼロになるため、借主が全額負担する理由は通常ありません。入居3年なら残存価値は約50%、つまり借主の負担も半額程度が妥当です。
タバコのヤニ汚れによるクロス張替えでは、部屋全体に影響が及ぶため、当該居室のクロス全面が借主負担の対象になります。ただし、この場合でも経年劣化分の控除は適用されます。
フローリング補修・張替え
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 小さな傷の補修（リペア） | 1箇所あたり1万〜3万円 |
| 部分張替え（1畳程度） | 3万〜5万円 |
| 全面張替え（6畳） | 8万〜15万円 |
フローリングの経年劣化の扱いには注意が必要です。部分補修の場合、ガイドラインでは経過年数を考慮しないとされています（補修した箇所と周囲の色合いが合わなくなるため）。一方、全面張替えが必要な場合は、建物の耐用年数に応じた経過年数が考慮されます。
キャスター付きの椅子による広範囲の傷、重い家具を引きずった跡、ペットの爪による傷などが借主負担の対象になりやすい項目です。
ハウスクリーニング
| 間取り | 費用の目安 |
|---|---|
| ワンルーム/1K | 1.5万〜3万円 |
| 1LDK/2DK | 2.5万〜4.5万円 |
| 2LDK/3DK | 4万〜7万円 |
| 3LDK/4DK | 5.5万〜9万円 |
ハウスクリーニングの費用負担は、契約書の特約によって大きく変わります。詳しくは後述の「特約」のセクションで解説します。
CFシート（クッションフロア）張替え
トイレ、洗面所、キッチンに多く使われている床材です。
| 項目 | 単価の目安 |
|---|---|
| 張替え | 2,500〜4,500円/m2 |
| トイレ1室（約2m2） | 5,000〜9,000円 |
| 洗面所1室（約3m2） | 7,500〜13,500円 |
CFシートの耐用年数はクロスと同じく6年です。入居年数に応じた残存価値の計算が適用されます。
その他の主な修繕項目
| 項目 | 費用の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 畳の表替え | 4,000〜8,000円/枚 | 裏返しなら2,000〜4,000円/枚 |
| 鍵交換 | 1万〜2.5万円 | 防犯性の高いディンプルキーは高め |
| エアコンクリーニング | 8,000〜1.5万円/台 | 内部洗浄込み |
| 襖の張替え | 2,000〜5,000円/枚 | |
| 建具の修繕 | 5,000〜2万円/箇所 | ドア、引き戸の傷、取手交換等 |
| 浴室のカビ除去 | 1万〜3万円 | コーキング打ち直し含む |
| キッチンの油汚れ清掃 | 1.5万〜2.5万円 | レンジフード分解洗浄含む |
入居年数で負担額はどう変わるか
国交省ガイドラインでは、設備や内装には耐用年数があり、年数の経過とともに借主の負担割合は下がるとされています。これを「減価償却」の考え方に基づく負担割合といいます。
耐用年数の一覧
各部材の耐用年数の詳細は耐用年数DBで確認できます。入居年数を入力すると全部材の残存価値率が一覧で出る経年劣化控除の早見表も用意しています。
| 設備・部位 | 耐用年数 | 6年で残存価値1円 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 対象 |
| カーペット | 6年 | 対象 |
| CFシート | 6年 | 対象 |
| エアコン | 6年 | 対象 |
| 畳 | 経過年数は考慮しない | — |
| フローリング（部分補修） | 経過年数は考慮しない | — |
| フローリング（全面張替え） | 建物の耐用年数に準じる | — |
フローリングの全面張替えの場合、建物の構造によって耐用年数が異なります。木造は22年、鉄骨造（骨格材の肉厚による）は19〜34年、鉄筋コンクリート造（RC）は47年です。
入居年数別の負担割合（クロスの場合）
| 入居年数 | 借主の負担割合 | 6畳のクロス張替え4万円の場合 |
|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 約33,000円 |
| 2年 | 約67% | 約27,000円 |
| 3年 | 約50% | 約20,000円 |
| 4年 | 約33% | 約13,000円 |
| 5年 | 約17% | 約7,000円 |
| 6年以上 | ほぼ0%（残存価値1円） | ほぼ0円 |
この計算は、入居6年を超えたクロスの張替え費用について借主にほぼ負担義務がないことを意味しています。ただし、故意の破損（壁に穴を開けた等）の場合は、経年劣化とは別に借主の善管注意義務違反として扱われ、補修費用を負担する可能性があります。
見積もりに経年劣化分の控除が反映されていない場合は、管理会社や業者に確認しましょう。
借主の「過失」として扱われるケース
普通に生活していたつもりでも、借主の過失として原状回復費用を請求されることがあります。具体的なケースを把握しておきましょう。
借主負担になる主なケース
- タバコのヤニ汚れ・臭い — 室内で喫煙した場合、壁紙だけでなく天井のクロスも含めて全面張替えの対象になることがあります
- ペットによる傷・臭い — 柱のひっかき傷、フローリングの爪跡、壁紙の破れ、排泄物による汚れなどが対象です
- 結露を放置したことによるカビ — 結露の発生自体は建物の構造上やむを得ない場合がありますが、放置してカビを拡大させた場合は善管注意義務違反に該当します
- 釘やネジによる壁の大きな穴 — 画鋲やピンの小さな穴は通常損耗ですが、釘やネジで下地ボードまで貫通している場合は借主負担です
- 掃除を怠ったことによる著しい汚れ — 台所の油汚れの蓄積、浴室の著しいカビ、トイレの黄ばみなど、通常の清掃で防げた汚れが該当します
- 引っ越し作業中の傷 — 家具の搬出入時に壁や床につけた傷は借主負担です
- 水漏れを放置したことによる被害拡大 — 水漏れに気づいたにもかかわらず管理会社に報告しなかった場合、被害が拡大した分は借主負担になることがあります
貸主負担になる主なケース（通常損耗）
- 日照による壁紙やフローリングの変色
- テレビや冷蔵庫の背面の電気ヤケ（黒ずみ）
- 画鋲やピンによる小さな穴
- 家具を設置していた跡（床のへこみ）
- 鍵の取替え（紛失がない場合）
- 設備機器の経年劣化による故障
- 網戸の張替え（破損がない場合）
特約に関する注意点
賃貸借契約書には「特約」として、ガイドラインの原則とは異なる負担ルールが記載されていることがあります。最も一般的なのがハウスクリーニング特約です。
ハウスクリーニング特約
「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約は、多くの賃貸物件で設定されています。この特約がある場合、入居年数に関係なく借主がクリーニング費用を全額負担します。
ただし、ハウスクリーニング特約が有効と認められるには、判例上、以下の要件を満たす必要があるとされています。
- 特約の存在が明確に合意されていること（契約書に明記されている）
- 借主が特約の内容を理解していること（費用の具体的な金額や範囲が説明されている）
- 借主が特約を受け入れる意思表示をしていること
金額が明記されていない曖昧な特約や、口頭のみの説明で書面化されていない特約は、有効性が争われる可能性があります。
ペット飼育に関する特約
ペット可物件では、通常の原状回復費用に加えて、消臭やクリーニング費用を借主が負担する特約が設定されていることが一般的です。ペットによる損傷は通常損耗にあたらないため、特約がない場合でも借主負担になるケースが多くあります。
見積もりの「一式」表記に要注意
退去時に受け取る見積もりで、修繕内容が「原状回復一式 ○○円」としか書かれていないケースがあります。
この「一式」表記には注意が必要です。何にいくらかかっているか分からないため、妥当性の判断ができません。部位別の単価と数量が明記された明細を求めましょう。管理会社に「明細をいただけますか」と伝えるだけで、対応してもらえることがほとんどです。
見積もり確認の5つのチェックポイント
- 各項目の単価が相場と乖離していないか（この記事の単価表または部位別単価DBと照合）
- 通常損耗（日焼け、画鋲穴、家具跡等）が借主負担に含まれていないか
- 経年劣化分の控除が反映されているか（入居年数が長いほど重要）
- ハウスクリーニング費用が相場の範囲内か
- 修繕面積（m2）が実際の損傷範囲と合っているか（部分的な傷なのに全面張替えになっていないか）
費用を抑えるための値引き交渉のコツ
原状回復費用は、請求が届いてから慌てて争うよりも、申込前・契約前・退去後のそれぞれで根拠を示して話す方が調整しやすくなります。特に入居前の条件交渉は、貸主側にも空室を早く埋めたい事情があるため、退去後の請求交渉より柔軟に進むことがあります。
交渉が成立しやすいのは、繁忙期を外した時期、空室期間が長い物件、同じエリア・同じ築年数・同じ広さでより条件の良い競合物件がある場合です。1月から3月の引っ越し繁忙期は貸主側が強気になりやすい一方、4月以降や秋口の空室は条件調整の余地が出やすくなります。「安くしてください」だけではなく、「同じ駅徒歩圏の物件ではクリーニング費が3万円台でした」「こちらは敷金1ヶ月で退去時実費精算です」のように比較材料を添えると、担当者も貸主へ説明しやすくなります。
申込前の文面例を整理します。「申込を前向きに検討しています。初期費用のうち退去時クリーニング費の前払い額が相場より高く感じられるため、金額または支払時期についてご相談できないでしょうか。同条件の近隣物件では同費目が○万円前後でした」。契約前なら、「重要事項説明で確認した原状回復特約について、金額と対象範囲を契約書に明記いただけますか。通常損耗・経年劣化まで一律に借主負担となる趣旨でないことも確認したいです」と送ると、値引きだけでなく不明確な条件の修正にもつながります。
退去後に請求額へ疑問がある場合は、感情的な抗議ではなく、明細と根拠の確認から始めます。「精算書を確認しました。クロス全面張替え○円について、損傷箇所、張替え面積、入居年数による経年劣化分の控除、国土交通省ガイドラインとの対応関係を教えてください。通常損耗に該当する部分が含まれる場合は、貸主負担として再計算をお願いします」という形です。相場との乖離を示すときは、この記事の部位別相場や部位別単価DBと照合し、数量と単価のどちらが高いのかを分けて伝えます。
根拠として使いやすいのは、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通常損耗・経年劣化の考え方、契約書の特約の文言、入居時と退去時の写真、同条件物件や相見積もりの金額です。反対に、根拠を示さず一方的に「半額にしてほしい」と迫る、担当者を責める、SNS投稿をほのめかす、契約締結後に合意済みの費用を理由なく払わないと通告する、といった行動は交渉を難しくします。契約後の減額は、説明不足、金額の不明確さ、通常損耗の混入、相場からの大きな乖離など、具体的な問題点がある場合に限って主張するのが現実的です。
原状回復の業者選びで見るポイント
原状回復工事を自分で手配できる場面では、単価の安さだけで業者を選ばないことが大切です。仕上がりが悪いと再補修になり、結果として退去日や入居募集に影響するため、費用・品質・説明力をあわせて確認します。
基本の確認ポイントは5つです。1つ目は、賃貸物件の原状回復実績があることです。一般住宅のリフォームと違い、賃貸では入退去の短い工期、貸主負担と借主負担の切り分け、管理会社とのやり取りに慣れている必要があります。2つ目は、見積もりの透明性です。「一式」ではなく、クロス何m2、床補修何か所、クリーニング何式というように数量と単価が分かる見積もりを出せる業者を選びます。
3つ目は対応速度です。退去後の原状回復は次の入居募集と直結するため、現地確認、見積提出、工事開始までの予定が具体的に出るかを見ます。4つ目は賠償責任保険の有無です。工事中に設備を破損したり、漏水などの事故が起きたりした場合に備え、保険加入状況を確認しておくと安心です。5つ目は口コミや紹介実績です。口コミだけで決める必要はありませんが、連絡が遅い、追加費用の説明がない、清掃品質にばらつきがあるといった傾向は事前に見ておく価値があります。
管理会社指定業者がいる場合でも、借主が常にその業者の金額を無条件で受け入れなければならないわけではありません。もっとも、貸主の所有物である室内を工事するため、借主側が勝手に別業者を入れてよいとは限りません。相見積もりを取り、指定業者の見積もりが相場より高い項目について「同等仕様でこの金額の見積もりがあります」と提示し、金額調整や工事範囲の見直しを求める進め方が現実的です。
地域ごとの業者選びや相見積もりの取り方は、原状回復業者の地域別ガイドでも整理しています。管理会社・貸主・借主のどの立場でも、見積もりの根拠を説明できる業者を選ぶことが、退去費用トラブルを減らす近道です。
費用に納得できない場合の対処法
見積もりの金額に疑問がある場合、段階的に対処する方法があります。
まずは管理会社に相談する
見積もりの明細を確認した上で、疑問のある項目について管理会社に根拠を尋ねてください。「このクロス張替え費用にはガイドラインの経年劣化分が反映されていますか」など、具体的に聞くことが効果的です。多くのケースでは、この段階で金額の見直しが行われます。
第三者に相談する
管理会社との直接交渉で解決しない場合は、以下の窓口に相談できます。
- 消費生活センター（局番なし188） — 退去費用のトラブルは消費生活相談の中でも件数が多く、対応実績が豊富です
- 日本司法支援センター（法テラス、0570-078374） — 法的なアドバイスが必要な場合の窓口です。一定の収入要件を満たせば無料で弁護士に相談できます
- 都道府県の不動産相談窓口 — 各都道府県の住宅課や不動産業課が相談を受け付けています
- 宅地建物取引業協会 — 不動産業者が加盟する業界団体の相談窓口です
少額訴訟
相談しても解決しない場合、60万円以下の金銭請求であれば簡易裁判所の少額訴訟を利用できます。原則1回の審理で判決が出るため、通常の訴訟より時間と費用の負担が小さい手続きです。
管理会社向け — 原状回復コストの適正化
管理会社にとって、原状回復のコスト適正化は空室期間の短縮と並ぶ重要課題です。
相見積もりで適正価格を把握する
既存の業者と長年付き合っている場合、見積もり金額が相場より高くなっていないか定期的にチェックする価値があります。同じ物件・同じ修繕内容で2-3社に見積もりを取ると、業者間の価格差が見えてきます。業者の比較方法は原状回復業者の選び方で詳しく解説しています。
見積もりフォーマットの標準化
部位別単価を明記した見積もりフォーマットを業者に求めることで、費用の透明性が上がります。入居者への説明もスムーズになり、退去時のトラブル防止にもつながります。
退去立会いの標準化
退去立会いの品質は担当者によってばらつきが出やすい業務です。退去立会いチェックリストを活用して確認箇所と判断基準を標準化することで、見落としや過剰な請求を防ぎ、入居者とのトラブルリスクを低減できます。
空室期間の短縮が最大のコスト削減
原状回復の工事費用を数万円下げることよりも、空室期間を1週間短縮する方が経済効果は大きい場合があります。家賃8万円の物件なら、1週間の空室は約2万円の機会損失です。工事のスピードと品質の両立が、管理会社の利益を最大化します。
オーナーへの報告の透明性
原状回復費用の内訳をオーナーに明確に報告することで、管理会社への信頼が高まります。部位別の費用と借主・貸主の負担区分を明示することで、オーナーからの問い合わせ対応の手間も減ります。
部位別の単価・耐用年数を詳しく調べる
各部位の費用相場と経年劣化の耐用年数は、部位別データベースで個別に確認できます。
単価データベース
- クロス（壁紙）の単価 / フローリングの単価 / クッションフロアの単価
- 畳の単価 / ハウスクリーニングの単価 / 塗装の単価
- 鍵交換の単価 / エアコンの単価 / 浴室の単価
- キッチンの単価 / トイレの単価 / ドアの単価
耐用年数データベース
- クロスの耐用年数 / フローリングの耐用年数 / クッションフロアの耐用年数
- カーペットの耐用年数 / 畳の耐用年数 / 襖の耐用年数
- 鍵の耐用年数 / エアコンの耐用年数 / ユニットバスの耐用年数
- 住宅設備の耐用年数
まとめ
原状回復の費用は、間取り、修繕箇所、入居年数によって大きく変わります。
退去費用で損をしないために確認すべきことは、通常損耗・経年劣化が借主負担に含まれていないか、入居年数に応じた減価が反映されているか、見積もりが「一式」ではなく部位別の明細になっているか、の3点です。クロスやCFシートは6年で残存価値がほぼゼロになるため、長く住んだ物件ほど借主の負担は軽くなります。特約の内容は契約書で事前に確認しておいてください。
費用に疑問がある場合は、この記事の相場表と照らし合わせた上で、管理会社に根拠を示して相談してみてください。それでも解決しない場合は、消費生活センター（188）が最も手軽な相談先です。
原状回復の見積もりが適正かどうか確認したい方は、賃貸リフォーム研究所の無料見積もりをご利用ください。部位別単価の明朗見積もりを即日回答いたします。
出典・参考文献
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省 ガイドライン本文PDF: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 民法(e-Gov 第621条 賃借人の原状回復義務): https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 国土交通省 別表第2(経過年数による負担割合の参考図): https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
- 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/2100.htm
- 国民生活センター 賃貸住宅退去時のトラブル相談事例(2021年7月公表): https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210701_1.html
- 国民生活センター 全国の消費生活センター一覧(消費者ホットライン188案内): https://www.kokusen.go.jp/map/
- 法テラス(日本司法支援センター): https://www.houterasu.or.jp/
- 消費者庁「もっと知りたい契約のキホン」: https://www.no-trouble.caa.go.jp/