和室がある賃貸物件では、退去時に畳の補修が必要になることがあります。畳のメンテナンスには「裏返し」「表替え」「新畳」の3つの方法があり、状態に応じて使い分けます。
畳のメンテナンス方法と費用
| 方法 | 費用（枚） | 内容 |
|---|---|---|
| 裏返し | 4,000〜5,000円 | 畳表を裏返して再利用。軽微な汚れ・日焼けに対応 |
| 表替え | 5,000〜8,000円 | 畳表と畳縁を新品に交換。芯材（畳床）はそのまま |
| 新畳 | 8,000〜15,000円 | 芯材ごと新品に交換。10年以上経過した畳が対象 |
賃貸物件の原状回復では「表替え」が最も一般的です。
畳のメンテナンス3段階(裏返し/表替え/新調)費用比較
畳は傷み具合に応じて、裏返し、表替え、新調を使い分けます。見積書で「畳張替え」とだけ書かれている場合、どの作業なのかを確認しないと費用の妥当性を判断できません。
| 作業 | 費用目安 | 時期の目安 | 目視での判断基準 |
|---|---|---|---|
| 裏返し | 3,000〜5,000円/畳 | 築3〜5年 | 表面の軽い日焼け、浅い擦れ。裏面がまだ使える状態 |
| 表替え | 5,000〜15,000円/畳 | 築5〜7年 | 色褪せ、擦り切れ、ささくれ。畳床は沈んでいない |
| 新調 | 10,000〜30,000円/畳 | 築15〜20年 | 凹み、波打ち、畳床の劣化、湿気による変形 |
裏返しは畳表を再利用するため安く済みますが、深いシミや焦げ跡がある場合は対応できません。表替えは賃貸物件で最も多い方法で、畳床を残して表面と縁を交換します。新調は芯材まで交換するため高額ですが、畳が沈む、隙間が大きい、カビ臭いといった状態では表替えだけでは改善しません。借主負担を判断する場合は、損傷がある畳だけを対象にし、全枚新調の必要性を写真で説明できるかを確認します。
畳の歴史と種類(本畳/置き畳/琉球畳)の費用差
畳は長く日本の住まいで使われてきた床材で、現在の賃貸では従来型の本畳だけでなく、置き畳や縁なし半畳も選ばれます。本畳は畳床、畳表、畳縁で構成される標準的な畳で、新調は1万〜3万円/畳が目安です。和室として使う部屋、押し入れや床の間がある部屋、既存の敷居や鴨居との納まりを維持したい部屋では本畳が基本になります。
置き畳はユニット畳とも呼ばれ、フローリングの上に敷くタイプです。費用は5,000〜15,000円/畳が目安で、和室を新設せずに一角だけ畳スペースを作りたい場合に向きます。琉球畳は一般には縁なし半畳を指して使われることが多く、費用は8,000〜20,000円/畳が目安です。市松敷きにするとモダンな雰囲気を出しやすい反面、半畳枚数が増え、縁なし加工も必要なため高くなります。縁ありは材料も施工も安価、縁なしは見た目がすっきりする一方で角の納まりに手間がかかります。予算重視なら本畳の表替え、洋室化せず雰囲気を変えたいなら置き畳、募集写真の印象を上げたいなら琉球畳を検討します。
賃貸で種類を変える場合は、退去時の原状回復だけでなく次回募集のターゲットも見ます。高齢者が多い物件では段差の少ない本畳、単身者向けでは置き畳や縁なし畳のほうが写真映えしやすい一方、汚損時の部分交換単価は上がります。
畳表(い草)のグレード別単価
畳表の価格は、産地、い草の質、織りの密度、機能性素材で変わります。賃貸物件では、原状回復コストと耐久性のバランスから中国産普及品や和紙畳が使われることが多いです。
| 畳表の種類 | 単価目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 中国産普及品 | 3,000〜5,000円/畳 | 低コスト。短期入居が多い賃貸向き |
| 国産い草(熊本産) | 8,000〜15,000円/畳 | 香りと質感がよく、耐久性も安定 |
| 高級い草(備後表) | 15,000〜30,000円/畳 | 目が詰まり、和室の質感を重視する物件向き |
| 和紙畳 | 8,000〜15,000円/畳 | 防汚、カビ防止、色褪せに強い |
| 樹脂畳 | 10,000〜20,000円/畳 | 耐久性が高く、水拭きしやすい |
国産い草は質感が高い一方、退去回転が早い賃貸では費用回収が難しいことがあります。和紙畳や樹脂畳は初期費用が上がるものの、カビや色褪せに強く、ペット可物件や湿気の多い1階住戸で選択肢になります。借主負担の表替えでは、入居時の畳表と同等品を基準にし、グレードアップ分を借主に転嫁しないことが重要です。
畳の機能別タイプ(防臭/抗菌/フローリング下地)
畳は表替え単価だけでなく、機能加工の有無でも費用が変わります。防臭加工畳は、い草や畳表に消臭機能を持たせたタイプで、ペット可物件、喫煙歴のある住戸、玄関に近い和室など臭いが残りやすい部屋で選ばれます。普及品と比べて10〜20%程度高くなることがありますが、退去後の消臭工事や再募集時の印象を考えると、ペット可物件では候補になります。抗菌加工畳はアレルゲンや菌の増殖を抑える目的で、子育て世帯向け住戸や湿気の多い1階住戸で使われます。
樹脂畳はセキスイMIGUSAのような樹脂系畳表を使うタイプで、水拭きしやすく、色褪せしにくい点が特徴です。初期費用は普及品より30〜50%程度高くなることがありますが、汚れやカビのクレームを抑えたい管理物件では比較対象になります。床暖房対応畳は熱を通しやすい薄型畳床を使うため、通常品に比べて5,000〜10,000円/畳程度の追加を見込むことがあります。防音畳は集合住宅で階下への生活音を抑えたい場合に使われ、防音性能に応じて20〜30%程度高くなります。機能畳を選ぶ際は、表面だけでなく畳床、下地、床暖房の可否まで確認してください。
間取り別の費用目安
| 部屋 | 枚数目安 | 表替え費用目安 |
|---|---|---|
| 4.5畳 | 9枚（半畳含む） | 45,000〜72,000円 |
| 6畳 | 12枚（半畳含む） | 60,000〜96,000円 |
| 8畳 | 16枚（半畳含む） | 80,000〜128,000円 |
経年劣化控除の扱い
国交省ガイドラインでは、畳表は消耗品として扱われます。クロスやカーペットのような耐用年数による経年劣化控除は適用されません。
ただし、借主の故意・過失による損傷がなければ、退去時に張替え費用を借主に請求することはできません。通常の使用による日焼けや軽微な擦れは通常損耗に該当します。
借主負担になるケース
- タバコの焦げ跡
- 飲み物をこぼしてできたシミ（放置による変色含む）
- ペットによる爪傷・排泄物のシミ
- 家具の移動で生じた深い傷
借主負担にならないケース
- 日照による変色・退色
- 家具の設置による凹み（通常損耗）
- 通常の歩行による擦れ
管理会社向けの実務ポイント
- 畳表は消耗品のため、1枚単位での費用請求が基本。部屋全体の張替えを借主に請求するには、全枚の損傷を立証する必要がある
- 裏返しで対応できる場合は表替えより安く済む。退去立会い時に畳の状態を確認し、裏返しで十分かを判断する
- 入退去時の写真撮影で損傷の有無を記録しておくことが、トラブル防止の基本
よくあるトラブル事例と対処
畳の張替え費用は「枚数」と「方法（裏返し・表替え・新畳）」で大きく変わります。実態に合わない方法で見積もられることがトラブルの典型です。
事例1: 入居3年で6畳和室1部屋から退去した借主に、新畳12枚の費用15万円が請求された。実際の損傷はタバコの焦げ跡が1枚にあるのみで、他は通常損耗の範囲。ガイドラインの「毀損枚のみが借主負担」原則に基づき、最終的に焦げ跡部分の表替え1枚分（8,000円）まで減額された。
事例2: 日焼けによる退色を理由に、6畳全枚の表替え費用が請求された。日焼けは通常損耗（経年変化）のため貸主負担になります。ガイドライン上「グラデーションのある変色」は使用継続による経年変化として整理されており、借主負担にはなりません。
賃貸の畳張替え負担 — ガイドラインの考え方
国土交通省ガイドラインでは、通常損耗や経年変化は貸主負担、借主の故意・過失による特別損耗は借主負担という考え方が基本です。畳では、日焼け、自然な色褪せ、通常の歩行による擦れは貸主負担です。一方、タバコの焦げ跡、飲み物のシミを放置した変色、ペットの排泄物による臭いは借主負担になり得ます。
畳表は消耗品に近い扱いのため、クロスのように一律6年で残存価値1円と計算する対象ではありません。ただし、表替えの通常周期である5〜7年を超えて長く住んでいる場合、通常損耗部分まで借主に請求するのはガイドラインの考え方に合いません。借主負担を求めるなら、どの畳のどの損傷が故意・過失に当たるかを示す必要があります。
借主負担額を整理する場合は、表替え単価に損傷畳数を掛け、必要に応じて使用年数や残存価値の考え方を反映します。たとえば焦げ跡が1枚だけなら、6畳全体ではなく、その1枚の表替え費用が出発点です。特約で畳表替え費用を借主負担にする場合も、具体的金額、対象枚数、通常損耗まで負担する趣旨を契約時に明示していないと、有効性を争われる可能性があります。
畳張替えの業者選び方と現地調査のチェック項目
畳張替えは、畳店の熟練度、材料の透明性、アフター対応の3点で選びます。熟練度は、表替えだけでなく新調、縁なし畳、薄畳、和紙畳、樹脂畳に対応できるかで見ます。材料の透明性では、畳表の産地、グレード、畳床の種類、畳縁の有無が見積書に書かれているかを確認してください。アフター対応では、納品後の浮き、隙間、寸法違い、カビ相談にどこまで対応するかが重要です。
現地調査では、畳の寸法、畳床の沈みや反り、敷居との高さ、部屋の湿度環境を確認します。湿気が強い部屋では表替えだけでは再発しやすく、畳床の交換、換気改善、防湿シートの検討が必要です。相見積もりは2〜3社が目安で、単価だけでなく「持ち帰り表替え」か「現場張替え」かも比べます。一般的な表替えは畳を引き上げて作業場で張り替え、当日または翌日に納品します。現場張替えは移動が少ない反面、作業スペースや仕上がり確認に制約があります。全国畳産業振興会などの業界団体情報も参考にし、安さだけでなく、現地で状態を説明できる業者を選ぶとトラブルを避けやすくなります。
退去精算で使う場合は、畳ごとの損傷位置、交換方法、借主負担にする理由を写真と見積書で対応させます。「一式」表記だけでは、通常損耗と特別損耗の区別が伝わりにくく、減額交渉や紛争の原因になります。
出典・参考文献
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省 ガイドライン本文PDF: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
- 国土交通省 別表第1（事例集）: https://www.mlit.go.jp/common/001016455.pdf
- 全国畳産業振興会「畳のバリエーション」: https://www.tatami.in/variation/
- セキスイ畳「MIGUSA」公式サイト: https://www.sekisuimigusa.jp/
- 民法（e-Gov 第621条 賃借人の原状回復義務）: https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 国民生活センター 賃貸住宅退去時のトラブル相談事例（2021年7月公表）: https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210701_1.html
- 消費者庁「もっと知りたい契約のキホン」: https://www.no-trouble.caa.go.jp/