原状回復工事とは？工事の種類・流れ・費用の全体像をわかりやすく解説

賃貸物件を退去するとき、「原状回復工事って何をするの？」「費用はどれくらいかかるの？」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。原状回復工事は退去の際にほぼ確実に関わるものですが、その内容や進め方は物件の種類によって大きく異なります。

この記事では、原状回復工事の基本的な意味から、住居・店舗・オフィスそれぞれの工事内容、退去立会いから精算に至るまでの流れ、工期と費用の目安、そして業者選びのポイントまでを一本にまとめました。原状回復工事の全体像を把握したい方に向けた総合ガイドです。

原状回復工事とは

原状回復工事とは、賃貸物件を退去する際に、借主の使用によって生じた損傷を修復し、物件を貸し出せる状態に戻す工事のことです。

ここで押さえておきたいのが、「入居前の状態に完璧に戻す」わけではないという点です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復を次のように定義しています。

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）

つまり、普通に生活していて自然に発生する傷みや汚れ（通常損耗・経年劣化）は、借主が負担する対象にはなりません。壁紙の日焼け、家具の設置跡、画鋲の小さな穴などがその典型例です。一方、タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、掃除を怠ったことで広がったカビなどは借主負担の対象になります。

この負担ルールの詳細は国交省ガイドラインの解説記事で掘り下げています。

「原状回復」と「現状復旧」「原状復帰」の違い

原状回復工事について調べると、「現状復旧」「原状復帰」といった似た言葉が出てきます。いずれも物件を元の状態に戻すという意味で使われますが、法的に正しい用語は「原状回復」です。

「原状」は「もとの状態」、「現状」は「今の状態」を指します。退去時に戻すべきは入居時の状態（原状）であり、契約書や法令で使われるのは「原状回復」です。不動産や建設の実務では「原状復帰」も慣用的に使われますが、民法第621条に明記されているのは「原状に復する」という表現になります。

原状回復工事の主な内容

原状回復工事で実施される作業は物件の状態によって異なりますが、代表的な工事内容を項目ごとに整理します。

クロス（壁紙）の張替え

もっとも頻度が高い工事です。タバコのヤニ汚れ、落書き、大きな穴がある場合に張替えが発生します。張替えの範囲は「損傷がある面（壁1面）」を単位とするのが一般的で、天井も含む全面張替えになるケースは喫煙による黄ばみが全体に及んでいる場合などに限られます。

クロスには耐用年数（6年）が設定されており、入居期間が長いほど借主の負担割合は減少します。各部位の耐用年数は耐用年数データベースで確認できます。

床材の補修・張替え

フローリングの傷、クッションフロアの焦げ跡、カーペットのシミなどが対象です。補修で済む軽度な損傷と、張替えが必要な損傷では費用が大きく変わります。フローリングの場合、補修なら数千円から対応可能ですが、張替えは1畳あたり数万円かかることもあります。

部位ごとの単価目安は部位別単価データベースにまとめています。

ハウスクリーニング

キッチンの油汚れ、浴室の水垢やカビ、トイレの汚れなどを専門業者が清掃します。住居用賃貸では、退去時のハウスクリーニング費用を借主負担とする特約が契約書に盛り込まれていることが多く、この場合は通常損耗の範囲であっても借主が費用を負担します。

特約の有効性については、「借主が特約の内容を十分に認識したうえで合意している」ことが条件です。消費者契約法の観点から無効と判断される場合もあるため、契約書の確認が重要になります。

設備の修理・交換

エアコン、給湯器、換気扇、水栓などの設備が対象です。経年劣化による故障は貸主負担ですが、借主の不適切な使用や手入れ不足による故障は借主負担になります。たとえば、エアコンのフィルター清掃を長期間行わず、故障に至った場合は善管注意義務違反が問われる可能性があります。

解体・撤去工事

店舗やオフィスでは、テナントが設置した造作物（間仕切り壁、カウンター、厨房設備など）を撤去する解体工事が発生します。住居の場合、入居者がDIYで設置した棚や壁掛けテレビの金具の撤去・補修が該当します。

塗装

壁や天井の塗装仕上げの物件で、傷や汚れが目立つ場合に実施されます。オフィスビルでは塗装仕上げが主流であり、住居のクロス張替えに相当する工事です。

物件タイプ別の原状回復工事の違い

原状回復工事の内容と規模は、物件の用途によって大きく異なります。住居、店舗、オフィスの3つのタイプごとに特徴を整理します。

住居（アパート・マンション）

住居の原状回復工事はもっとも身近で、退去者の多くが経験するものです。工事の中心はクロス張替え、床補修、ハウスクリーニングの3つ。ペット飼育やタバコの喫煙がなければ、ハウスクリーニングのみで済むことも珍しくありません。

住居の原状回復では国交省ガイドラインの負担ルールが適用され、経年劣化を考慮した負担割合の計算が行われます。クロスやカーペットの耐用年数は6年で、入居から6年以上が経過していれば残存価値は1円と評価され、借主の負担はほぼ発生しません。マンション特有の注意点はマンション原状回復の解説記事で紹介しています。

店舗（飲食店・物販・美容室など）

店舗の原状回復工事は住居と比較して規模が大きく、費用も高額です。テナントが設置した造作物（厨房設備、カウンター、間仕切り、照明など）を撤去し、スケルトン（コンクリートむき出しの状態）に戻すことが求められるケースが多いためです。

飲食店ではグリストラップ（油脂分離装置）の清掃・撤去、排煙ダクトの処理など業種特有の工事が加わります。店舗では「居抜き」で次のテナントに引き渡す選択肢もあり、可否は賃貸借契約の内容とオーナーの意向次第です。詳細は店舗原状回復の解説記事にまとめています。

オフィス（事務所・ビルテナント）

オフィスの原状回復工事には、住居や店舗にはない「工事区分」の概念が関わってきます。オフィスビルの工事はA工事、B工事、C工事の3区分に分けられ、それぞれ「誰が業者を選ぶか」「誰が費用を負担するか」が異なります。

• A工事 --- ビルオーナーが業者を選定し、費用も負担する工事。建物の躯体や共用設備が対象
• B工事 --- ビルオーナーが業者を選定（指定業者）し、テナントが費用を負担する工事。原状回復工事の多くがこの区分に該当
• C工事 --- テナントが業者を選定し、費用も負担する工事。テナント独自の内装や造作が対象

B工事では指定業者を使わなければならないため、相見積もりが取れず費用が割高になりやすいという構造的な課題があります。入居時の契約段階でB工事とC工事の線引きを明確にしておくことが、退去時のコスト削減につながります。

オフィス原状回復の費用構造と業者選定の詳細はオフィス原状回復の解説記事をご覧ください。

原状回復工事の流れ

物件タイプによって細部は異なりますが、原状回復工事は概ね以下の流れで進みます。

ステップ1: 退去の連絡・契約書の確認

退去を決めたら、まず賃貸借契約書を確認します。退去予告の期限（一般的に1か月前、オフィスでは3〜6か月前）、原状回復の範囲、特約の有無をチェックしてください。

住居の場合は管理会社へ退去日を連絡するだけで手続きが始まりますが、店舗やオフィスでは退去予告と同時に原状回復工事の計画を立てる必要があります。オフィスでは契約期間内に工事を完了させなければならない物件がほとんどで、スケジュールの逆算が欠かせません。

ステップ2: 退去立会い・現地調査

退去日に管理会社やビルオーナーの担当者が物件を訪問し、室内の状態を確認します。壁、床、天井、水回り、設備の状態をチェックし、修繕が必要な箇所を記録していきます。

立会い時に気をつけたいのは、指摘された損傷が本当に自分の使用によるものかどうかの確認です。入居時に撮影した写真があれば、入居前からあった傷かどうかを判断する材料になります。退去立会いの進め方と確認項目については退去立会いチェックリストが参考になります。

店舗やオフィスの場合は、退去立会いとは別に施工業者による現地調査（現調）が行われます。壁や天井の裏側、配管の状態、解体範囲の確認など、専門的な視点での調査です。この現地調査の精度が見積もり金額の妥当性を左右します。

ステップ3: 見積もりの取得と確認

現地調査の結果をもとに、施工業者から見積もりが提示されます。住居の場合は管理会社経由で届くことが多く、退去から1〜2週間程度が一般的です。

見積もりを受け取ったら、以下の点を確認してください。

• 工事項目ごとの内訳が明記されているか（「一式」ばかりの見積もりは要注意）
• 通常損耗に該当する項目が借主負担に含まれていないか
• 経年劣化による減額（耐用年数を考慮した負担割合）が反映されているか
• 単価が相場と大きく乖離していないか

見積もり金額に納得がいかない場合、交渉の余地はあります。ガイドラインに基づく負担割合を根拠に減額を求めることは正当な行為です。オフィスのB工事で指定業者以外の見積もりを取得し、比較材料として提示する方法も実務で使われています。

ステップ4: 着工・施工

見積もりの合意後、工事がスタートします。住居の原状回復であれば立会いの必要はなく、管理会社と施工業者の間で進められるのが一般的です。店舗やオフィスの場合はテナント側の立会いが必要になる場面もあります。

工事中に追加の損傷が発見されることもあります。壁紙をはがしたら下地のボードにカビが広がっていた、床材を撤去したら防水層が傷んでいたなど、表面からは見えなかった問題が出てくるケースです。こうした追加工事が発生する場合は、事前に報告と承認を求めるのが適切な進め方です。

ステップ5: 完了検査・引き渡し

工事が完了したら、管理会社やビルオーナーが仕上がりを確認します。指摘箇所の修繕が適切に行われているか、新たな損傷が生じていないかがチェックポイントです。

住居の場合、この検査は管理会社と施工業者の間で行われ、借主が関わることは少ないです。オフィスではテナント、ビルオーナー（または管理会社）、施工業者の三者で検査を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

ステップ6: 費用の精算

住居の場合、敷金から原状回復費用を差し引いた残額が返金されます。費用が敷金を超える場合は追加請求が発生します。精算書の見方や確認ポイントについては費用相場ガイドの精算セクションで解説しています。

店舗やオフィスでは敷金（保証金）の返還時に工事費用が精算されます。保証金の償却が契約で定められている物件では、原状回復費用とは別に償却分が差し引かれる点に注意が必要です。

原状回復工事の工期の目安

工事期間は物件の規模と工事内容によって大きく変わります。スケジュールを組む際の参考にしてください。

住居の場合

• ワンルーム/1K（クリーニング中心）: 1〜3日
• 1LDK〜2LDK（クロス張替え+クリーニング）: 3〜5日
• 3LDK以上（複数箇所の補修）: 5〜7日
• 全面リフォーム級: 2〜3週間

住居の原状回復は退去後に管理会社主導で進むため、借主がスケジュールを気にする場面は少ないです。ただし、繁忙期（1〜3月の引越しシーズン）は業者の手配が混み合い、通常より1〜2週間長くなることがあります。繁忙期の影響については繁忙期の原状回復対策で詳しく解説しています。

店舗の場合

• 小規模（10坪以下）: 1〜2週間
• 中規模（10〜30坪）: 2〜4週間
• 大規模（30坪以上）/スケルトン戻し: 1〜2か月

飲食店の場合は厨房設備の撤去、グリストラップの処理、排煙ダクトの解体が工期を左右します。解体で発生する産業廃棄物の処理にも時間がかかるため、着工前にスケジュールの余裕を確保してください。

オフィスの場合

• 小規模（50平方メートル以下）: 2〜3週間
• 中規模（50〜200平方メートル）: 1〜1.5か月
• 大規模（200平方メートル以上）: 1.5〜3か月

オフィスビルでは工事可能な時間帯の制限（平日9時〜17時のみ、土日祝は禁止など）があり、実作業に使える時間が限られます。同一ビル内で複数テナントが同時期に退去する場合は、エレベーターや搬入口の利用調整も必要です。契約満了日までに工事を完了させなければならないケースが大半であり、退去の6か月前から計画を始めるのが安全です。

原状回復工事の費用相場

費用の全体像を物件タイプ別に整理します。個々の部位別単価や間取り別の詳細は、それぞれの専門記事で解説しています。

住居

間取り	費用の目安
ワンルーム/1K	2万〜5万円
1LDK/2DK	4万〜8万円
2LDK/3DK	6万〜15万円
3LDK以上	10万〜20万円

上記は通常損耗の範囲での標準的な費用です。ペット飼育や喫煙による追加工事が発生すると、この2〜3倍になることもあります。

費用の詳細は原状回復の費用相場ガイドを、部位ごとの単価は部位別単価データベースをご確認ください。

店舗

業種	坪単価の目安
飲食店	3万〜10万円/坪
物販店・サービス業	2万〜5万円/坪
美容室	3万〜7万円/坪

飲食店は厨房設備の規模、給排水管の処理範囲、排煙設備の有無で費用が大きく変動します。スケルトン戻しが条件の場合は上限を超えることもあります。

詳細は店舗原状回復の解説記事をご覧ください。

オフィス

規模	坪単価の目安
小規模（50平方メートル以下）	3万〜5万円/坪
中規模（50〜200平方メートル）	5万〜8万円/坪
大規模（200平方メートル以上）	8万〜15万円/坪

ハイグレードビル、指定業者制度のあるビルでは坪単価がさらに上がります。B工事区分の工事費は指定業者の見積もりに依存するため、入居時の契約で交渉しておくことが費用削減の鍵です。

詳細はオフィス原状回復の解説記事をご覧ください。

費用負担を決める3つの基準

原状回復工事の費用を「誰が」「いくら」負担するかは、主に3つの基準で決まります。

国交省ガイドラインの負担区分

住居用賃貸では、国交省ガイドラインが費用負担の判断基準として広く使われています。2020年4月の改正民法（第621条）により、「通常損耗と経年劣化は借主の原状回復義務に含まれない」という原則に法的根拠が与えられました。

ガイドラインでは、損傷の内容ごとに貸主負担・借主負担の区分が具体的に示されています。壁の日焼けや画鋲の穴は貸主負担、タバコのヤニ汚れや釘穴は借主負担、といった形です。ガイドラインの解説記事で具体的な区分表を掲載しています。

耐用年数に基づく減価計算

借主負担に該当する損傷であっても、入居年数が長ければ負担割合は下がります。設備や内装材には耐用年数が設定されており、年数の経過に応じて残存価値が減少するためです。

代表的な耐用年数は、クロス・カーペットが6年、フローリングは建物の耐用年数に準じます。耐用年数データベースで各部位の耐用年数を確認できます。

賃貸借契約の特約

契約書に特約が定められている場合、ガイドラインの原則とは異なる負担が生じることがあります。代表的なのが「ハウスクリーニング費用は借主負担」という特約です。

ただし、特約が有効と認められるには条件があります。最高裁判例（平成17年12月16日）では、特約の有効要件として「通常損耗補修特約の内容が具体的かつ明確であること」「借主がその義務を認識していること」が示されています。曖昧な特約は消費者契約法第10条に基づき無効と判断される可能性があります。

業者選びのポイント

原状回復工事の品質と費用は、どの業者に依頼するかで大きく変わります。業者選定で失敗しないためのチェックポイントを整理します。

相見積もりを取る

1社の見積もりだけでは金額の妥当性を判断できません。同じ条件で2〜3社から見積もりを取り、項目別に比較するのが基本です。ただし、オフィスのB工事のように指定業者が決まっている場合は、相見積もりの余地が限られます。

見積もり内容の透明性を確認する

工事項目ごとに単価と数量が記載された明細のある見積もりを選んでください。「原状回復工事一式 ○○万円」のような内訳のない見積もりでは、不要な工事が含まれていたり、単価が相場より高く設定されていても判断できません。

対応物件タイプの実績

住居、店舗、オフィスでは工事の性質が異なります。住居専門の業者にオフィスのB工事対応を求めても、ビル管理会社との折衝経験がなければスムーズに進みません。依頼する物件タイプの施工実績がある業者を選ぶことが重要です。

保証とアフターフォロー

工事完了後に不具合が見つかった場合の対応体制も確認しておきましょう。保証期間の有無、手直し対応のスピード、連絡窓口の明確さなどが判断材料になります。

業者選びの具体的な手順と注意点は原状回復業者の選び方で詳しく解説しています。

トラブルを防ぐために押さえておきたいこと

原状回復工事に関するトラブルの多くは、「情報不足」と「事前確認の不足」から生じます。退去前に確認しておくべきポイントをまとめます。

入居時の記録を残す

退去時のトラブル防止でもっとも効果的なのが、入居時の室内状態を写真や動画で記録しておくことです。壁、床、天井、水回り、設備の状態を撮影し、日付入りで保存してください。退去立会いの際に「入居前からあった傷かどうか」を客観的に判断する根拠になります。

契約書の特約を入居時に確認する

退去時に初めて特約の存在に気づくケースは少なくありません。入居時の契約段階で、原状回復に関する条項と特約の内容を確認し、不明点があれば管理会社に質問しておくことが後のトラブル防止につながります。

退去立会いには立ち会う

退去立会いに立ち会わず、後から送られてきた見積もりに驚くケースがあります。立ち会うことで、損傷箇所の認識をその場で共有し、認識のずれを防ぐことができます。立会いの際には、指摘箇所を写真に撮り、記録を残しておくと安心です。

見積もりが高額な場合の対処法

提示された見積もりが高いと感じた場合は、いくつかの手段があります。

ガイドラインを根拠にした交渉が第一歩です。通常損耗に該当する項目が借主負担に計上されていないか、耐用年数に基づく減額が反映されているかを確認し、具体的な根拠を示して減額を求めます。

それでも折り合わない場合は、各都道府県の消費生活センター（局番なしの188）や、法テラス（0570-078374）に相談できます。少額訴訟（60万円以下の請求）は弁護士なしでも手続き可能であり、費用対効果の高い解決手段として活用されています。

まとめ

原状回復工事は、物件の種類や工事の内容によって対応が大きく異なります。住居の退去で数万円のクリーニング費用が発生するケースから、オフィス退去で数百万円規模のスケルトン工事が必要になるケースまで、幅は広いです。

共通しているのは、事前の情報収集と契約書の確認がトラブル防止の基本であること、そして見積もりの妥当性を判断するための知識が費用の適正化に直結するということです。

当サイトでは、物件タイプ別の詳細記事、部位別の費用データベース、ガイドラインの解説記事を個別に用意しています。気になるテーマから順に確認してみてください。

知りたいテーマ	参照記事
費用の相場を知りたい	原状回復の費用相場ガイド
ガイドラインの負担ルールを知りたい	国交省ガイドライン解説
マンション退去の注意点	マンション原状回復ガイド
店舗退去の費用と進め方	店舗原状回復ガイド
オフィス退去の費用と進め方	オフィス原状回復ガイド
部位ごとの単価を調べたい	部位別単価データベース
耐用年数を調べたい	耐用年数データベース
業者の選び方を知りたい	原状回復業者の選び方

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出典・参考文献

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
• 国土交通省 ガイドライン本文PDF: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
• 民法(e-Gov 第621条 賃借人の原状回復義務): https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 国土交通省 別表第2(経過年数による負担割合の参考図): https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
• 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/2100.htm
• 消費者契約法(e-Gov 第10条 消費者の利益を一方的に害する条項の無効): https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061
• 国民生活センター 賃貸住宅退去時のトラブル相談事例(2021年7月公表): https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210701_1.html
• 国民生活センター 全国の消費生活センター一覧(消費者ホットライン188案内): https://www.kokusen.go.jp/map/
• 法テラス(日本司法支援センター): https://www.houterasu.or.jp/
• 消費者庁「もっと知りたい契約のキホン」: https://www.no-trouble.caa.go.jp/