立ち退きとは
立ち退きとは、賃貸借契約で貸主が借主に対し、賃貸物件からの退去と明渡しを求める行為です。建替え、老朽化、再開発、貸主の自己使用など、借主の契約違反ではなく貸主側の事情で求められる場面が中心です。普通借家契約では、期間満了や解約通知だけで当然に終了するわけではなく、借地借家法28条の正当事由が問題になります。
正当事由は、貸主と借主の双方が建物を必要とする事情、これまでの契約経過、建物の利用状況と現況、立退料などを総合して判断されます。立退料は単なる迷惑料ではなく、正当事由を補う要素です。ただし、立退料を提示すれば退去が認められるという単純な仕組みではありません。
退去後の原状回復では、経年劣化や通常損耗まで借主負担にしない考え方が基本です。立ち退き交渉では、退去時期、立退料、敷金返還、原状回復免除を分けて書面化します。
賃貸借契約での扱い
普通借家契約で貸主が更新拒絶や解約申入れをする場合、借地借家法26条から28条が中心になります。解約申入れには原則として6か月以上の期間が必要で、更新拒絶や解約申入れが有効になるには正当事由が求められます。
借地借家法28条の正当事由は、実務上おおむね次の5要素で整理されます。貸主が建物を使う必要性、借主が建物を使い続ける必要性、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況と現況、そして立退料その他の財産上の給付です。老朽化がある場合も、築年数だけでなく、耐震性、修繕履歴、危険性、建替え計画の具体性が確認されます。
借地については借地借家法6条が更新拒絶の正当事由を定め、借家については28条が建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れを扱います。借地は土地利用と建物所有が絡むため、期間や補償の考え方が借家より重くなることがあります。立ち退きの通知を受けたら、契約が普通借家か定期借家契約か、借地を含むかを先に確認します。
立ち退きと関連概念の違い
| 区分 | 主な原因 | 手続き | 金銭補償の位置づけ |
|---|---|---|---|
| 立ち退き | 建替え、自己使用、再開発など貸主側の事情 | 協議、調停、訴訟 | 立退料が正当事由を補う要素になる |
| 強制退去 | 家賃滞納、重大な契約違反など借主側の事情 | 明渡訴訟、判決、強制執行 | 通常は立退料ではなく未払賃料等が問題 |
| 定期借家の満了 | 契約期間満了 | 事前説明と終了通知 | 原則は期間満了で終了し、再契約は別判断 |
| 任意退去 | 借主都合の解約 | 契約の予告期間に従う | 立退料は通常問題にならない |
「出てほしい」と言われた場面でも、貸主都合の立ち退きなのか、借主の滞納を理由にした強制退去なのかで前提が変わります。通知が内容証明で届いた場合は、退去期限、解除理由、立退料の有無を読み分けます。
具体例
立ち退きに該当しやすい例:
- 築古アパートを建て替えるため、貸主が全入居者に退去協議を申し入れる
- 貸主の親族が居住する必要が生じ、貸している戸建ての明渡しを求める
- 再開発事業に合わせて、店舗テナントへ移転補償を含む協議を行う
- 耐震診断で危険性が指摘され、補修ではなく解体を前提に退去を求める
- 大規模改修で長期間居住できないため、借主へ移転を相談する
立ち退きとして扱いにくい例:
- 借主が3か月以上家賃を滞納し、契約解除と明渡しを求められている
- 契約期間満了で、適法に締結された定期借家契約が終了する
- 借主が自己都合で退去を申し出た
- 無断転貸や著しい迷惑行為を理由に解除通知が出ている
- 建物が災害で使用できず、契約の存続自体が問題になっている
実務上のポイント
借主側は、最初の口頭説明で退去日や金額に同意しないことが重要です。契約書、更新契約書、重要事項説明書、貸主からの通知、建替え資料、提示された立退料の内訳を保存します。退去に応じる場合も、引越し費用、新居初期費用、家賃差額、敷金返還、原状回復の扱いを分けて確認します。
貸主側は、正当事由を補強する資料を早い段階で整理します。建物の現況写真、修繕履歴、耐震診断、建替え計画、資金計画、入居者への説明記録が必要です。強い口調の退去要求や鍵交換、自力での荷物搬出は紛争化しやすく、明渡しを急ぐ場合も協議、調停、訴訟の順で手続きを検討します。
合意できたら、立退料の金額、支払日、明渡日、残置物、敷金返還、原状回復免除、追加請求の扱いを書面化します。紛争化している場合は、合意書案を弁護士に確認してもらうのが現実的です。
立退料の相場と計算方法
居住用賃貸の立退料は、月家賃の6か月〜12か月分が目安として語られることがあります。ただし、これは法律で決まった数値ではありません。裁判例や和解例では、賃料の月数に換算して大きな幅があり、長期入居、高齢、通院、子どもの学区、代替物件の少なさなどで増えることがあります。
計算では、経済損失額の補償を中心に考えます。引越し費用、新居の敷金・礼金・仲介手数料、保証会社費用、火災保険、鍵交換、家賃差額、通勤通学や営業への影響を積み上げます。店舗や事務所では、内装造作、休業損失、顧客離れ、移転広告費が加わるため、居住用より高額になりやすいです。
判例ベースの相場感は、月数だけで判断せず、正当事由の強弱と補償項目をセットで見る必要があります。具体的な金額例は立ち退き料の相場ガイド、交渉手順は大家都合の退去と立ち退き料交渉で詳しく整理しています。
立退料が高くなるケース・低くなるケース
| 事情 | 金額への影響 | 確認資料 |
|---|---|---|
| 長期入居、高齢、通院、学区の事情 | 高くなりやすい | 住民票、診療予定、通学資料 |
| 周辺に同条件の物件が少ない | 高くなりやすい | 募集物件の比較表 |
| 店舗で固定客や内装投資がある | 高くなりやすい | 売上資料、造作費、休業見込み |
| 建物の危険性が高く建替え計画が具体的 | 低くなる方向に働くことがある | 耐震診断、工程表 |
| 入居期間が短い、代替物件が多い | 低くなる方向に働くことがある | 契約履歴、周辺募集資料 |
高くなる事情があっても、資料がなければ交渉材料として弱くなります。借主側は生活上の不利益を具体化し、貸主側は退去理由の客観資料を示すことで、感情論ではなく条件協議に移しやすくなります。
対応フロー
立ち退き要求への対応は、まず協議から始まります。退去理由と提示条件を確認し、借主側は移転費用の見積もりを取り、貸主側は建替えや自己使用の資料を提示します。協議で合意できない場合は、簡易裁判所の民事調停で第三者を交えて条件を整理する方法があります。
調停でもまとまらない場合、貸主が建物明渡訴訟を提起し、裁判所が正当事由と立退料を総合判断します。判決後も任意の明渡しがされない場合は強制執行の問題になります。立ち退きと強制執行は別段階なので、通知を受けた時点で弁護士や自治体の法律相談に早めに相談します。
関連法令・出典
- 民法（e-Gov 法令検索）：賃貸借、債務不履行、原状回復に関する基本規定
- 借地借家法（e-Gov 法令検索）：第6条 借地の更新拒絶、第26条から第28条 借家の更新・正当事由
- 消費者契約法（e-Gov 法令検索）：第10条 不当な特約の無効
- 賃貸住宅管理業法（e-Gov 法令検索）
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）：第35条 重要事項説明、第37条 書面交付
- 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）
- 賃貸住宅管理業法ポータルサイト 適正化のための措置（国土交通省）
- 裁判所 判例検索システム